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淮安商品房供地激增淮安二手房市场或将受到挤压

发布时间:2021-01-07 20:51:35 阅读: 来源:绕线机厂家

摘要: 淮安商品房供地激增,对于淮安的楼市带来哪些影响?淮安二手房市场或将受到挤压!

人气旺的地方就有江湖,有江湖的地方就有传言;当下的地产圈人气那么高,各种被包装过的传言自然层出不穷。有些传言最终传成了事实,有些传成了迷梦,还有些则传成了啪啪的打脸声。

如今淮安楼市最响的那一声巴掌,是从土地市场传出的。2016年,淮安所有楼盘销售和房产中介好像事先集中培训好的一样,众口一词地告诉你:淮安未来三年不供地,房子根本不够卖的。

的确,在2017年,政府死死按住了土地市场,剔除保障房后,全年商品房供地仅有4.7公顷(包括:经济适用房用地、限价商品房用地、中小套型商品房用地和其他商品房用地)。但到了今年的5月17日,这个数字变成了266.4公顷,激增了56倍多。这个巴掌真可谓清脆响亮。

那么,应该如何看待此次“放水式”供地,大规模供地后,会对淮安的楼市带来哪些影响?今天简单来说说这个。在大麦看来,此次大规模供地的诱因可能有三个方面:

1

第一,一季度淮安的房地产市场投资增速全省垫底,进而影响了整个GDP的增速,如果这种情况没有改善,会对全年的经济增速带来影响。而这种情况到了四五月份,改善的情况并不明显。所以,加大房地产领域的投入势在必行。

2

第二,住宅库存大幅低于合理区间。一季度末全市住宅库存376.35 万平方米,去化期6.40 个月。市区总库存量620.57 万平方米,其中住宅库存280.86 万平方米,去化期6.39 个月,全部低于12个月的合理去化区间。而在四五月份,因为房地产投资增速降低,库存去化期可能更短,形势不容乐观。

3

第三,从统计部门公布的数据看,一季度全市住宅销售价格5459.59 元/平方米,同比增长7.72%,环比去年四季度增长4.11%。其中市区住宅销售价格5738.64 元/平方米,同比增长3.08%,环比去年四季度增长1.68%。价格的全面上涨,也引来了省有关部门对于淮安房价的重点关注。

因为新房库存不足,加之市场需求旺盛,进而也带动了今年一季度市区范围内二手房的全面上涨,如果无法改善库存情况,一旦下半年叠加棚改推进,市场上库存新房的消耗会更快,想控制房价的难度更大,进而也会加大淮安房地产调控的难度,影响调控成效。

那么,此次土地供应的激增,会对淮安楼市带来哪些影响呢?首先,新房供应紧张的情况有望得到改善。但是在这里大麦要说一下,淮安现在新房供应主要体现在结构性的紧张,而部分区域在大麦看来供应量已然超标,如果在这样的区域再增加供应,未来板块内供应过剩的情况会比较明显。一旦买房买在这样的区域,可能在相当长的一段时间内都不容易看到房价的上涨,甚至是难以出手。

其次,如果细细分析年后的这一轮房价上涨,因为一手房的限价,涨价的主力是二手房。那么,此次增加土地供应,未来一手房的供应充足,势必会挤压现在的二手房市场。所以,今后一段时间,二手房市场可能会逐渐转冷,而部分跟涨区域的二手房价格也面临压力。特别是部分价格居高不下的学区房板块,一旦区域内有新房供应,其价格标杆可能会被拉低。比如此次位于淮阴区长征小学学区范围内的东郊医院东侧地块的入市,同时再叠加母爱公园东侧地块的出让,势必会缓解整个区域内目前一房难求的局面。

再次,从正常的供求关系来说,供应的增加会带来价格的平稳或下降。而此次淮安的供地大放水势必会让起涨的淮安房价再次承压。但是,也不能一概而论。从此次公布的地块来看,有些区域的房价反而可能会因为此次的供地,带来利好,进而给房价带来支撑甚至是推动房价上涨。

举个例子吧,比如大麦一直说的水渡口板块,这次供地中,有一幅原白鹭花园的所在的拆迁地块,将作为运河文化中心用地进行出让。这块地一旦启动开发,那么,对此前大麦文章中提到过的水韵天成小区的房价,必然形成利好。其实细看该水韵天成小区周边,基本没有新增住宅用地可供出让,而已经入住的小区都是近五年内建成的,短期内甚至连拆迁供应都不会有,绝版位置叠加文化商业配套的持续完善,对房价形成的就是利好。待水韵三期的新房销售全部完成,那么,整个区域内政府限价的新房价格标杆就将失去,房价下限被锁定,二手房的价格空间就将被打开。

所以,还是大麦此前说过的,目前淮安的楼市进入“选房”时段,特别是在如今供应总量不断增加的情况,如何选择真正稀缺的好房子,才是赢得投资成功的关键。否则,失去的就是时间成本和机会成本。

(文章转至网络)

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